Естественный отбор. На рынке остались только эффективные застройщики

В начале года наши чиновники радостно отрапортовали, мол, в 2012 году ввели в эксплуатацию 10,7 млн кв. м жилья. По их мнению, этот показатель являлся лучшим подтверждением того, что кризис, как в стране, так и в строительной отрасли остался позади. Но позже стало известно, что все не так гладко. А введенное и построенное жилье, как говорят в Одессе, две большие разницы. Чтобы выяснить, какое же реальное состояние дел на рынке, в пресс-центре Лигабизнесинформ прошел круглый стол "Новостройки-2013: тенденции, цены, прогнозы".

Увеличить объемы строительства жилья невозможно без увеличения спроса на него. Поэтому одна из главных проблем, которые сейчас стоят на повестке дня, как сделать жилье доступным для простых украинцев. Ведь, имея желание улучшить свои жилищные условия, большинство наших сограждан, к сожалению, не имеет возможности сделать это.

 Неподъемная ипотека

Во всем мире одним из наиболее действенных механизмов обеспечения граждан собственной крышей над головой является выдача дешевых ипотечных кредитов. Возможно ли применение данного механизма в украинских реалиях? Эксперты уверены, что нет.

По словам президента Ассоциации украинских банков Александра Сугоняко, в ближайшие несколько лет на восстановление ипотечного кредитования надеяться не стоит. При тех процентах, под которые сейчас выдают кредиты на жилье, ипотека невозможна.

"Даже при ставке в 16% годовых, под которые редкие украинские финансовые учреждения предлагают деньги в долги, ипотека не будет работать нормально ни в одной стране. И понятно почему. Ведь за 15 лет человеку придется переплатить сумасшедшую сумму", – сказал президент АУБ.

Кроме того, по его словам, банки не хотят выдавать такие кредиты, поскольку это очень большой риск. Потому что давать кредиты приходится на долгий срок. А депозитные средства у них в обороте находятся в среднем около трех месяцев.

Мнение банкира в значительной мере разделил и директор Украинской ипотечной ассоциации Павел Матияш.

"Из-за того, что люди неохотно несут деньги банкам, финучреждениям приходится привлекать более дорогие ресурсы. Они стараются направлять свои капиталы не в строительную отрасль, а на кредитование предприятий. Кроме того, во время кризиса банки обожглись при сотрудничестве с застройщиками. Поэтому сейчас крайне аккуратно относятся ко всему, что связано со строительством и недвижимостью", – сообщил эксперт.

По его словам, банкам также не хватает механизмов рефинансирования. Выдавая кредиты на 15 лет, банки могут привлечь только короткие средства. А механизма перевода этих денег в более длинные, украинские финансовые структуры, по сути, не имеют. Единственная, структура, которая занимается рефинансированием – Государственное ипотечное учреждение – не имеет достаточных средств, чтобы решить эту проблему.

  Государственное дело с дырявым бюджетом

Именно государство, по мнению многих экспертов, должно дать толчок строительной отрасли. По словам вице-президента Лиги экспертов Украины Андрея Гусельникова, строительная отрасль должна стать приоритетным направлением. Ведь данная отрасль могла бы стать одним из локомотивов украинской экономики.

"Государство должно это осознавать. Но, к сожалению, оно фактически перестало выступать субъектом, который влияет на рынок. Чтобы отрасль развивалась, в бюджет нужно закладывать соответствующие финансовые средства. А у нас объем финансирования профильного министерства на этот год составляет лишь 2% от объема всех затрат главного финансового документа страны. И это только 10 место среди всех министерств", – отметил Андрей Гусельников.

На защиту государства стала заместитель председателя правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Эльвира Левченко. Согласно предоставленным данным, в 2012 году в рамках реализации государственных программ, удалось ввести в эксплуатацию 112 многоквартирных домов. Благодаря этому переехать в новое жилье смогли 13 413 семей. А общая площадь сданных квартир составила 871 тыс. м кв.

В 2012 году программой частичной компенсации, когда 70% стоимости жилья оплачивает покупатель, а 30% – государство, воспользовались 1233 человека. С начала этого года в программе приняли участие еще 588 украинцев. В общей сложности, заявки на участие в программе подали почти 90 застройщиков. А через комиссию Минрегиона прошло 424 объекта.

"Из государственного бюджета на реализацию программы "30 на 70" было использовано 326 млн грн. Благодаря этому удалось привлечь 917,3 млн грн средств граждан. Соответственно, только по этой программе в строительную отрасль было направлено 1,260 млрд грн", – сообщила Эльвира Левченко.

По ее словам, в основном участниками программ в большинстве случаев становятся жители Киева и Киевской области. В остальных регионах высокая стоимость возводимого жилья и низкий уровень доходов населения не позволяют развернуться на полную мощь. При этом она отметила: не смотря на все проблемы, в регионах программа «30 на 70» все же пользуется популярностью. А во многих городах строительство ведется только благодаря ее реализации.

В то же время представитель Фонда содействия молодежному строительству отметила, что и застройщики не в состоянии предложить достаточно объектов, которые бы заинтересовали государство. "Объекты с низкой степенью готовности, мы отметаем сразу, чтобы не входить в долгострои. Ведь люди должны быть уверены, что они получат свои квартиры. А объектов с высокой степенью готовности, за которые мы бы могли взяться, мало. На данном этапе мы пытаемся решить эту проблему другим путем. Мы получили лицензию на создание Фонда финансирования строительства, чтобы попытаться таким образом обезопасить наших граждан от недостроя", – отметила Эльвира Левченко.

Но по факту, государственные инициативы – это лишь капля в море. Как заметил Павел Матияш, все программы, которые на данный момент реализовываются государством, покрывают от силы полтора процента общего количества ипотечных кредитов. Как механизм они отличны, но серьезного влияния не имеют.

В свою очередь Александр Сугоняко уверен, что нужно забыть слово доступное жилье. Поскольку реально доступным оно является только для тех, у кого есть деньги на покупку квартиры с той скидкой, которую предоставляет государство. Для массового потребителя жилье как было недоступным, так и осталось.

"Программу доступного жилья начали реализовывать с 2010 года. Ныне ее участниками стали 2 640 граждан. То есть чуть больше 1 тыс. человек в год. А в очереди на улучшение жилищных условий у нас стоят 1,2 млн украинцев. То есть, чтобы обеспечить жильем тех, кто в нем нуждается нам нужно 1200 лет. О какой доступности может идти речь?", – риторически спросил банкир.

В то же время он выразил убеждение, что бюджет попросту не готов к тому, чтобы серьезно профинансировать строительную отрасль.

"За 4 месяца дефицит бюджета составил 16,4 млрд грн. Хотя в прошлом году этот показатель лишь немногим превышал 4 млрд. Соответственно, бюджет не готов к финансированию этой отрасли. Да и сам человек с мизерной средней зарплатой не хочет брать кредиты, поскольку он не сможет их обслуживать даже при 2-3% годовых. Пока не начнет эффективно работать экономика, ситуация не поменяется", – отметил президент АУБ.

  Выживает сильнейший

Однако, по словам представителя Всеукраинской ассоциации "Укрмолодьжитло" Анатолия Неправды, не обязательно все надежды возлагать на государство. Ведь снизить стоимость квадратного метра можно изменив подходы к организации труда на стройплощадках.

"Производительность труда в строительстве является одним из источников снижения цены на рынке недвижимости. По сравнению с американским рынком у нас этот показатель ниже в 8-9 раз", – отмечает эксперт.

Важной составляющей снижения цены может стать и уменьшение требований природных монополий. Ведь водоканал, Киевэнерго и другие монополии, выдают техусловия, которые достаточно серьезно давят на цену.

В то же время он предложил к реализуемым государственным инициативам как можно быстрее добавить программу аренды. «Молодежь – это неоседлые люди, которые ищут себя и готовы менять место жительство. Они бы с удовольствием снимали качественное и недорогое жилье. А у нас рынок государственной аренды отсутствует как таковой. Нет хороших комплексных арендных кварталов, куда молодые люди бы приехали и смогли нормально жить», – посетовал Анатолий Неправда.

В свою очередь, соучредитель ООО "Укрпрофторг" Олег Опимах, заметил, что дешевого жилья нет нигде в мире. В той же Европе мало кто может себе позволить приобрести квартиру сразу. Поэтому, жестко ставя вопрос о снижении стоимости, нужно думать о возможных последствиях.

"С одной стороны все стремятся снизить цены на жилье. Но строительным компаниям необходимо сохранить баланс. Ведь снижать стоимость жилья нужно за счет чего-то. Поэтому следует жестко контролировать, чтобы снижение стоимости не происходило за счет качества", – отметил эксперт.

Он также выразил убеждение, что тенденции на строительном рынке не настолько негативные, как многим представляется. А строительная отрасль остается высокорентабельным направлением бизнеса.

"Да, данная отрасль довольно сложная и с точки процесса строительства, и с точки зрения получения документации и разрешений. Поэтому не все компании могут выйти на этот рынок. За последние несколько лет с рынка ушли неэффективные компании, а остались только те, которые смогли перестроиться и по-новому вести бизнес", – заявил соучредитель Укрпрофторга.

По его словам, это естественный отбор, который не все смогли пройти. А кто сумел, ныне занимается поиском новых более эффективных способов борьбы за клиента. Ведь только после кризиса активно начали появляться разнообразные программы повышения интереса к покупке жилья. Это и предоставление квартиры в лизинг и введение различного рода рассрочек. «Мне кажется, это говорит о том, что отрасль стала более эффективной», – заявил Олег Опимах.

Роман Малык, http://mirkvartir.ua