«Первичка» или «вторичка»: что лучше?

Те, кто решил обзавестись собственным жильем, часто стоят перед выбором: инвестировать в квартиру в новостройке или же купить уже готовое жилье на вторичном рынке. Чтобы сделать правильный выбор, нужно взвесить все «за» и «против», учесть преимущества и недостатки жилья от застройщика и так называемого б/у, и, конечно, же обстоятельства того или иного человека. Относительно последнего, невозможно не зная их, что-то посоветовать, поэтому ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, в «традиционных» преимуществах, недостатках, рисках приобретения жилья на первичном и вторичном рынке.

 

Дешевле, но рискованнее

Эксперты отмечают, что главное преимущество покупки квартиры в новостройке – это то, что вы заезжаете в абсолютно новое жилье, с «чистой» историей.

«Новые коммуникации, сбалансированные планировки, однородное социальное окружение – это одни из наиболее весомых преимуществ покупки квартиры на первичке», – говорит Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG.

Он также отмечает, что если раньше предпочтения отдавали «вторичке» из-за возможности купить маленькую и, соответственно, дешевую квартиру, которые в свое время застройщики не могли предложить, то сегодня на «первичке» широкий выбор малометражных квартир.

По словам Дмитрия Шости, начальника отдела продаж ЖК Park Stone, новое жилье строится по европейским нормам и стандартам, оборудовано современными лифтами, коммуникациями, звуко- и теплоизоляцией. Этим квартиры  в старых домах похвастаться не могут.

Еще одним плюсом покупки квартиры на «первичке» является то, что при инвестировании в объект на этапе строительства, по оценкам экспертов, можно сэкономить порядка 10% от стоимости жилья в уже построенном доме.

«В условиях практического отсутствия ипотечного кредитования, варианты с рассрочкой от застройщика и небольшим первоначальным взносом делают жилье на первичном рынке более доступным», – добавляет Дмитрий Шостя.

«Основное преимущество – более доступная стоимость квадратного метра по сравнению с жильем аналогичного класса на вторичном рынке и возможность растянуть затраты во времени (поэтапные оплаты). Но в сумме такое жилье выйдет не дешевле вторичных предложений, поскольку требует дополнительных вложений: первичная отделка, ремонт, установка сантехники и т.д. При этом на вторичном рынке можно приобрести уже готовое для проживания жилье», – говорит Галина Мельникова, генеральный директор АН Park Lane.

Эксперты не устают повторять и напоминать покупателям, что покупка жилья в недостроенном доме – это всегда риск.

«Приобретение жилья на первичном рынке в большинстве случаев неправильно называть покупкой, это – инвестиция. Основной риск инвестора заключается в том, что застройщик не выполнит, выполнит не в полном объеме или недобросовестно свои обязательства. Дом могут не сдать, задержать сроки сдачи, не подключить коммуникации, не оформить право собственности и т.д. При этом при существующих на рынке схемах приобретения, ни одна не защищает инвестора на 100%. Самыми надежными являются Фонды финансирования строительства (ФФС), но они сейчас используются не многими застройщиками», – утверждает г-жа Мельникова.

Купил и живи

Основным преимуществом вторичного жилья, является то, что покупатель приобретает не виртуальные квадратные метры, а существующую квартиру, которую сперва можно осмотреть, а после покупки сразу заселиться.

«Обжитые дома и районы, как правило, уже имеют свою развитую инфраструктуру:  работающие магазины, обустроенные дворы и детские площадки», – добавляет к преимуществам покупки жилья на «вторичке» г-н Шостя.

По мнению Максима Котика, ведущего аналитика отдела рейтингов корпоративной  сферы компании IBI-Rating, кроме того, при покупке вторичного жилья легко подобрать интересующее месторасположение будущей квартиры, ведь показатели «географии предложения» вторичного жилья значительно превышают предложение на «первичке».

Основной же недостаток жилья на вторичном рынке – это его «возраст».

«В Украине из более чем 130 тыс. многоквартирных домов порядка 50 тыс. – ветхие и аварийные, общей площадью около 5 млн. кв. м. Особую проблему создают дома первых массовых серий. Это около 1 млн. 200 тыс. кв. м, что составляет 22% многоквартирного жилого фонда. В устаревших и аварийных домах слишком велики потери тепла и воды. Как правило, в ужасающем состоянии находятся внутридомовые коммуникации, перекрытия, несущие конструкции», – говорит Дмитрий Шостя.

Хотя, приобретая жилье у владельца, риски не вселиться в него значительно ниже, чем при инвестировании в «первичку», все равно нужно быть максимально внимательным с документами.

«На вторичном рынке основным риском является попасть на спланированную мошенническую схему. Однако, чтобы избежать этого и купить квартиру у добросовестного продавца, таким образом, минимизируя свои риски, стоит обращаться к профессиональным риэлторам, желательно представляющим крупные агентства недвижимости, имеющие возможности для всесторонней проверки чистоты сделки», –рекомендует Галина Мельникова.

По словам г-на Оборского, указанные риски можно также минимизировать, если заключать договор купли-продажи, с указанием реальной стоимости объекта (а не заниженной). В данном случае, при возникновении каких-то проблем, по решению суд, можно получить компенсацию той стоимости квартиры, которая указана в договоре.

В тренде – малометражки

Опрошенные нами эксперты все в один голос сообщили, что как на первичном, так и на вторичном рынке сейчас популярны небольшие квартиры.

«Порядка 70% сделок на первичном рынке приходится на квартиры эконом-класса, площадью порядка 33 кв. м», – говорит Виктор Оборский.

По словам Галины Мельниковой, наибольшим спросом на вторичном рынке пользуется жилье эконом-класса (примерно 65% сделок) стоимостью до 100-120 тыс. долларов. Однако в текущем году все четче проявляется тенденция, когда при выборе жилья покупатели особое внимание обращают на качество объекта и уровень жизни, который предоставляет такая квартира. Поэтому растет спрос на жилье в домах современной застройки в микрорайонах с развитой инфраструктурой, стоимостью 150-250 тыс. долл.

Кто пока выигрывает в «войне: «первичка против вторички», сказать однозначно сложно. Данные органов власти и независимых экспертов, как это часто у нас бывает, разнятся существенно. Так, по данным Минюста, в 2012 году на рынке жилой недвижимости Киева зарегистрировано 33 тыс. 500 договоров отчуждения, из них 19 тыс. 500 (58%) – на вторичном рынке и 14 тыс. (42%) – на первичном. В то же время, эксперты компании UTG утверждают, что 65% покупателей жилья в Киеве уже выбирают «первичку» против 35%, которые покупают квартиры на вторичном рынке.

«На количество сделок купли-продажи в сегменте первичного жилья существенное влияние оказывает распространенное использование девелоперами собственных программ рассрочки и кредитования. Кроме того, влияние на рост спроса первичного жилья оказывает создание застройщиками продукта, сопоставимого по своим потребительским характеристикам с предложением на вторичном рынке, в частности это квартиры небольших площадей с более функциональной планировкой в домах с развитой инфраструктурой и удобной транспортной развязкой», – говорит Максим Котик.